Los 5 indicadores que todo comprador de preventa debe verificar.
La mayoría de los compradores de preventa toman decisiones basadas en renders y folletos. Estos son los cinco números que en realidad determinan si un proyecto es seguro.
Un render bonito no es un análisis de inversión. La mayoría de los compradores de preventa se concentran en los atributos visuales del proyecto —diseño, amenidades, ubicación en el mapa— y descuidan los indicadores que determinan si el proyecto realmente va a entregarse, y si va a entregar los retornos prometidos.
Estos son los cinco números que pedimos antes de listar cualquier proyecto en GP.
1. Porcentaje de preventa necesario para iniciar obra
La mayoría de los proyectos de preventa requieren vender entre el 30% y el 50% de las unidades antes de iniciar construcción. ¿Cuál es ese umbral para el proyecto que estás evaluando? Si el desarrollador no lo sabe o no quiere decirlo, es una señal de alerta.
2. Track record de entrega del desarrollador
¿Cuántos proyectos ha completado este desarrollador? ¿Cuántos están en construcción actualmente? Un desarrollador con 10 proyectos entregados tiene un historial verificable. Uno con cero proyectos entregados es, por definición, un riesgo mayor.
3. Estructura del fideicomiso
En México, el estándar de protección para el comprador es el fideicomiso de garantía: el capital captado en preventa va a una cuenta fideicomisada que solo se libera conforme avanza la construcción. Si un proyecto no tiene fideicomiso, el riesgo de desvío de fondos es real.
4. Absorción actual del mercado
¿Cuántas unidades similares se están vendiendo por mes en la misma zona? Si el mercado absorbe 20 unidades por mes y el proyecto tiene 200, los tiempos de venta son predecibles. Si el mercado absorbe 5 y el proyecto tiene 300, hay un problema de liquidez potencial.
5. Precio por metro cuadrado vs comparables
El precio de preventa de un proyecto solo tiene sentido en relación con el mercado secundario de la zona. Si el precio de preventa es comparable al precio de mercado de propiedades terminadas, el margen de apreciación es mínimo. La apreciación real viene de comprar con un descuento estructural respecto al mercado secundario.
Estos cinco indicadores no garantizan el éxito de una inversión. Pero garantizan que estás haciendo las preguntas correctas.
Autor
Equipo GP